COMMENT ACHETER UN LOGEMENT SANS SON CONJOINT ?
Pour de nombreux couples mariés, l’achat d’un bien immobilier seul (même durant le mariage) peut être envisageable. Cela va dépendre du régime matrimonial adopté par les époux ainsi que des clauses intégrées dans le contrat de mariage.
Le régime de la communauté réduite aux acquêts
Si le jour du mariage, les futurs époux n’ont pas établi de contrat de mariage, le régime de la communauté légale s’appliquera automatiquement. D’ailleurs, ce régime est adopté par la majorité des Français mariés. On parle alors de régime de la communauté réduite aux acquêts ou régime de la communauté légale. Les époux n’ont alors pas de formalité à accomplir.
On distingue 3 patrimoines différents :
- Les biens propres à chaque époux : il s’agit des biens acquis avant le mariage, des donations reçues avant ou durant le mariage et des dettes. Ces derniers ont été contractés par chacun avant le mariage.
- Les biens propres à chacun : ce sont les biens qui ont été indifféremment acquis par l’un ou l’autre durant le mariage. Il en est de même pour les dettes contractées pendant le mariage.
- Si l’un des époux veut investir dans un bien immobilier, ce bien sera sien à condition de le financer entièrement ou majoritairement par son propre argent. Cependant, si le bien a été financé par un emprunt ou par de l’argent commun, il sera automatiquement réputé commun aux deux parties.
En cas de conflit sur la répartition des biens ou de divorce, il incombera au juge de déterminer la répartition des biens.
Le régime de séparation des biens
Le régime de séparation des biens est un contrat de mariage dans lequel chaque époux demeure propriétaire de ses biens, qu’il s’agisse de biens acquis avant ou durant le mariage. Il en est de même pour les achats, les héritages et les dons. Il est également possible d’acheter un bien commun. Toutefois, chacun sera propriétaire en fonction de ce qu’il a apporté pour financer le logement.
L’acte notarié mentionne la répartition des apports respectifs des deux époux. Si l’un des époux souhaite acquérir un bien immobilier seul, il en a le droit. Pour cela, il lui suffit de financer entièrement le bien avec ses fonds propres. Aussi, il signera seul l’acte notarié.
Note importante : pour un régime de séparation des biens, le logement (maison ou appartement) financé par l’un des époux lui reste propre (sauf si les mariés ont envisagé une société d’acquêts via leur contrat).
Autre point à retenir : ce type de contrat ne s’applique pas par défaut. Les époux qui choisissent ce régime doivent signer un contrat avant la cérémonie de mariage.
Le régime de la communauté universelle
Ce type de régime matrimonial fait nécessairement l’objet d’une signature de contrat notarié avant l’union. Grâce à ce contrat, l’ensemble des biens appartient aux deux parties à parts égales :
- Peu importe celui qui les a acquis ;
- Peu importe la période d’acquisition (avant ou durant le mariage) ;
- Peu importe le mode d’acquisition (héritage, don, achat…).
Ce régime rend l’achat d’un bien seul impossible pour les deux. En effet, même un logement n’appartenant qu’à l’un des époux sera soumis au régime de la communauté. Certains contrats de mariage peuvent toutefois faire l’objet d’une mention spéciale. Il faudra alors vous y référer si vous envisagez d’acquérir seul un bien.
Remarque : le notaire n’a aucune obligation de demander la signature des deux époux. Si l’un d’eux contracte un emprunt, l’autre sera solidaire de la dette (peu importe la date de l’emprunt et les garanties envisageables pour le prêt).
Si vous souhaitez vous soustraire à la solidarité d’endettement, il faudra prouver que votre conjoint s’est endetté en raison d’un achat déraisonnable (ce sera également à lui de trouver comment réduire son taux d’endettement). On entend par cela un achat qui n’a rien avoir avec vos besoins et vos ressources financières.
D’autre part, il est possible d’inclure une clause de « reprise en nature » dans le contrat. Cette clause indique que les époux ont le droit de reprendre les biens qu’ils ont personnellement apportés en cas de divorce. Ils peuvent aussi percevoir la moitié des biens communs.
Régime de communauté avec participation aux acquêts
Pour le cas d’un mariage sous le régime de communauté avec participation aux acquêts, la gestion de la communauté se fait comme s’il s’agissait d’une séparation des biens. De ce fait, il est possible d’acheter un bien personnel. Les emprunts faits par chaque partie seront de leur propre ressort.
Ce système hybride permet aux indépendants et aux artisans d’éviter de mêler les problèmes économiques de leur société à leur foyer. En effet, ce type de régime permet de séparer les biens pendant l’union, mais les envisage comme étant commun lors du décès ou du divorce (autrement dit à la liquidation du mariage). L’époux s’étant le plus enrichi depuis la concrétisation du mariage devra une créance de participation à l’autre.
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