Le taux d’usure est déterminé par la Banque de France chaque trimestre. Celui-ci est un taux annuel effectif global (TAEG) et se montre obligatoire pour tout établissement bancaire. Il s’agit d’un seuil qu’aucun prêteur ne peut dépasser afin de limiter les abus. Bien sûr, celui-ci dépend du type de crédit. Ici, nous parlerons d’emprunt immobilier. Le taux d’usure est actualisé sur le Journal officiel.

A quoi servent les taux d’usure ?

En matière de crédit, il existe plusieurs types de taux. Le plus connu est celui du crédit immobilier qui représente le taux d’intérêt auquel un emprunteur peut obtenir un prêt. Il faut également considérer les taux dits « d’usure ». Ils correspondent aux taux maximums que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles accordent un prêt aux particuliers. Ces éventuels abus pourraient faire exploser le taux d’endettement de certains ménages, surtout les plus modestes. S’il n’y avait pas de régulation, le pays pourrait se retrouver en situation de crise financière. La consommation serait, en effet, réduite à cause de l’endettement de ses habitants.

Comment sont-ils calculés ?

Les taux d’usure permettent de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés par les établissements bancaires. Concrètement, ils intègrent à la fois le taux d’intérêt, l’assurance décès-invalidité, la garantie ainsi que les frais de dossiers et de courtage. La Banque de France détermine ces taux d’usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les différents établissements de crédit au cours du trimestre précédent, à qui on ajoute 33 %, soit un tiers. Il n’est donc pas possible de négocier un taux d’usure, car celui-ci est national. Vous ne pouvez négocier que les taux compris dans le TAEG de votre propre crédit.

Est-ce qu’un établissement bancaire peut être sanctionné s’il ne respecte pas le taux d’usure ?

Oui, car ce taux d’usure est encadré par la loi L341-50 du Code de la Consommation. L’amende peut s’élever à 300 000 € avec une peine de prison de deux ans. La banque devra rembourser l’intégralité des sommes payées. Le non-respect du taux d’usure est souvent dû à un oubli, comme il change tous les trimestres. Vous devez faire appel à un médiateur si vous remarquez que l’établissement prêteur vous a accordé un crédit avec un taux usuraire. De toute façon, vous le retrouverez inscrit sur votre offre de prêt. Vous avez 10 jours pour vous rétracter suite à l’émission de ce document.

Quelles sont les catégories du taux d’usure pour les crédits immobiliers ?

Avant 2017, il n’existait pas de distinction entre la durée des emprunts immobiliers à taux fixe. Ainsi, le même taux d’usure était appliqué pour deux personnes souscrivant à un financement de durée différente. Désormais, six catégories de crédit immobilier existent dans le Journal officiel. Trois concernent le taux immobilier à taux fixe :

• moins de 10 ans ;
• entre 10 et 20 ans ;
• plus de 20 ans.

Les trois restants ne prennent pas la durée en compte, car ils restent assez particuliers :

• crédit à taux variable ;
• crédit à taux révisable ;
• le prêt relais.

Pourquoi posent-ils parfois problème ?

Avec les taux d’usure, certains candidats à l’accession parfaitement solvables se retrouvent parfois exclus du crédit. Il s’agit d’emprunteurs à qui l’on applique des taux d’assurance décès et invalidité très élevés comme, par exemple, les seniors, les retraités ou encore ceux qui ont déclaré un problème de santé et payent une surprime. Mais cela peut aussi concerner ceux qui exercent des professions à risque (par exemple, chauffeurs, pompiers, militaires…) et qui payent aussi leur assurance plus cher. En fait, cela pose un très gros problème lorsqu’il est abaissé, car ils limitent davantage les potentiels acquéreurs. Les personnes aux revenus modestes se retrouvent aussi de plus en plus exclues. En effet, le taux d’usure peut se montrer inférieur pour les emprunts de 10 à 20 ans, par rapport à ceux durant moins de 10 ans. Or, ceux-ci constituent la majorité des souscriptions de crédits immobiliers. Le législateur a toutefois ordonné des réformes en 2003 et 2005 pour que le taux d’usure ne soit pas appliqué dans certains cas. Malheureusement, cela ne concerne que les entreprises commerciales, industrielles et financières : les particuliers ne sont pas visés.

Est-ce que la concurrence empêche les banques d’augmenter leur taux effectif moyen ?

Comme annoncé plus haut, le calcul du taux d’usure comprend le taux effectif moyen de toutes les banques. Celles-ci sont donc indirectement responsables du chiffre appliqué par la Banque de France. Ainsi, en augmentant ce pourcentage, celui du taux d’usure pourrait devenir bien plus supérieur. Il s’agit d’un cercle vicieux, car la plupart des clients recherchent un crédit avec un faible taux. Or, si les banques fixent le leur avec un chiffre élevé, elles risquent de ne pas trouver d’emprunteurs. En consentant une négociation, la moyenne va forcément baisser et faire réduire le taux d’usure. Les dossiers refusés ne sont pas comptabilisés dans le taux effectif moyen des banques. Il n’y a que ceux qui sont acceptés qui construisent ce pourcentage. En général, ce sont des taux qui ont été négociés au plus bas afin d’obtenir le prêt qui correspond au profil de l’emprunteur. D’où le casse-tête pour équilibrer le calcul et accorder le crédit à ceux qui le peuvent financièrement parlant.

À combien s’élèvent-ils actuellement ?

Le nouveaux taux d’usure vient d’être dévoilé, et c’est une nouvelle bouffée d’air frais pour bon nombre d’emprunteurs. À partir du 1er juillet 2023, le seuil d’usure grimpe passant à 5,09% pour les crédits d’une durée de 20 ans et plus. Pour ceux dont la durée est inférieure à 20 ans, il passe à 4,84%. Ces chiffres sont communiqués par la Banque de France qui estime que cette hausse du taux d’usure est bien plus proportionnée que celle dernièrement fixé. Cette hausse permet à certains emprunteurs solvables d’être à nouveau éligibles au crédit immobilier et ainsi relancer le marché de l’immobilier. Un marché qui subit une hausse constante des taux d’intérêt depuis le début de l’année 2022. La Banque de France a annoncé que le taux d’usure sera actualisé tous les mois à partir de février et cela jusqu’en juillet 2023. Voici l’ensemble des chiffres à retenir concernant le taux d’usure :

• prêts de moins de 10 ans : 4,11% au lieu de 3,99%
• prêts d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 4,84% au lieu de 4,45%
• prêts d’une durée de 20 ans et plus : 5,09% au lieu de 4,68%

Comment être éligible au crédit immobilier ?

À notre avis, la formule de calcul des taux d’usure mériterait d’être révisée. Elle ne devrait pas intégrer l’assurance emprunteur, ou bien l’intégrer autrement, de façon pondérée par exemple. Mais cette décision relève avant tout du législateur. En attendant, les emprunteurs doivent négocier autant que possible le coût de leur assurance pour rester en-dessous du taux d’usure maximal, notamment à travers la délégation (donc en optant pour un contrat individuel). Pour obtenir le taux d’assurance le plus attractif et vérifier si son dossier peut effectivement être financé, l’aide d’un courtier demeure incontournable. L’assurance représente en effet un gros pourcentage du TAEG. Depuis la loi Lagarde, vous pouvez choisir une assurance chez une compagnie spécialisée. Cette délégation permet d’économiser de l’argent tout en faisant baisser votre taux annuel effectif global. Le fait d’emprunter en couple permet de réduire les frais d’assurance. En fait, quand on est seul, la loi stipule que l’emprunteur doit être assuré à 100 %. Or, s’il y en a deux, ils peuvent se partager et réduire ainsi les quotités. La prise en compte de l’assurance dans le TAEG n’était pas systématique avant janvier 2021. C’est le Haut Conseil de Stabilité Financière qui a décidé de l’inclure obligatoirement dans le calcul du taux d’endettement. N’oubliez pas non plus les autres frais supplémentaires que vous pourrez négocier. Les frais de dossier peuvent ainsi ne pas exister, car il est dans l’intérêt de l’établissement de garder ou gagner un client ! Celui-ci s’avère particulièrement facile à négocier. L’apport personnel est un autre critère pouvant faire baisser votre TAEG. Si vous disposez de revenus plus conséquents, cela permettra de réduire la somme à emprunter. Par conséquent, comme il s’agit d’un pourcentage sur le capital à rembourser, le chiffre s’abaissera également s’il est moindre.

Un courtier peut-il éviter les problèmes causés par le taux d’usure ?

Faire appel à Artémis Courtage augmente vos chances d’obtenir un crédit immobilier. Nos courtiers pourront vous aider à trouver un financement adapté à votre situation. Comme le taux d’usure se constitue de nombreux frais négociables, le courtier pourra débloquer un financement chez un établissement bancaire. Obtenir le meilleur taux d’intérêt et une assurance moins coûteuse vous permettra alors de réduire votre TAEG. Le fait d’être apporteurs d’affaires nous confère un levier en négociation. D’autant plus que nous avons établi un lien de confiance avec nos partenaires. Vous avez déjà contracté un prêt et vous remarquez une baisse des taux d’intérêts ? Découvrez s’il est avantageux de renégocier votre crédit immobilier.

Les questions fréquentes sur le marché immobilier :

Comment les banques fixent-elles leurs taux nominaux ?

Les banques ajoutent certaines clauses qui peuvent être modifiées en ayant recours à un courtier, zoom sur les intérêts de votre prêt.