Guide : prélèvement à la source et crédit immobilier

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La mise en place du prélèvement à la source amène beaucoup de questions et d’incertitude, notamment pour les ménages qui se préparent à un achat immobilier. Mais quel va être le réel impact de ce changement de législation sur leur capacité d’emprunt ?

Prélèvement à la source et crédit immobilier, quelles conséquences pour les emprunteurs

Tout le monde attendait avec frénésie la décision définitive du gouvernement Macron. C’est chose faite. Le prélèvement à la source sera effectif dès janvier 2019. Ainsi l’impôt sera directement prélevé sur la fiche de paie des salariés. Ce changement de législation apporte son lot d’inquiétude du côté des potentiels acheteurs et des institutions bancaires, quant à leur capacité d’emprunt disponible face à un salaire qui se réduit en facial. À la première lecture, on comprend vite que si le salaire diminue, notre capacité d’emprunt diminue en même temps. En effet, la banque se base habituellement sur le calcul de 33% de votre revenu pour calculer votre taux d’endettement. Elle se réfère à vos trois dernières fiches de paie pour effectuer ce calcul. Aussi, avec un salaire réduit du fait du prélèvement à la source, il est logique que votre capacité d’endettement chute également, vous forçant ainsi à viser un budget plus faible pour emprunter, à mettre plus d’apport ou carrément reporter votre projet d’achat immobilier. Heureusement, ce ne sera pas le cas. Le discours des banques se veut rassurant, précisant qu’elles continueront à étudier les dossiers à partir du montant du revenu net imposable. Ainsi, à partir de janvier 2019, les fiches de paye indiqueront deux lignes distinctes :

• « revenu net à payer après prélèvement de l’impôt »
• et « revenu net à payer avant impôt ».

Heureusement, c’est ce dernier chiffre qui sera pris en compte pour le calcul du taux d’endettement.

L’impôt est déjà inclus dans le reste à vivre

Afin de connaître sa capacité d’emprunt, l’organisme prêteur s’appuie sur deux indicateurs :

• le taux d’endettement
• le reste à vivre.

À ce jour, lors de l’étude de financement, l’impôt est inclus dans le reste à vivre, après avoir appliqué la fameuse règle des 33%. Il fait partie des charges stables, au même titre que d’autres prêts en cours, des loyers, ou des pensions alimentaires. Mais cette charge pourtant récurrente n’est pas toujours déduite. Dans certains cas, la banque se réserve le droit d’étudier au cas par cas les dossiers afin de réajuster les charges du ménage. C’est là où notamment votre courtier doit vous accompagnez.

L’effet psychologique de « gagner moins »

Avec l’instauration du prélèvement à la source, les ménages Français pourraient ressentir un effet d’appauvrissement en ayant l’impression de gagner moins sur leur fiche de paye. Afin d’éviter un choc psychologique qui ne manquera pas, le gouvernement a même prévu de mettre en gras le « net à payer avant l’impôt sur le revenu », et plus bas le « net à payer après l’impôt ». Cela n’est pas sans rappeler les tickets de caisse avec la somme en francs et en euros ! Cette crainte sur leur diminution de salaire et leur capacité d’endettement pourrait-elle avoir un effet direct sur les projets d’acquisitions immobiliers ? L’année 2019 sera donc une année de flottement pour les établissements bancaires qui ignorent encore le futur positionnement des ménages : préfèreront-ils profiter des taux exceptionnellement bas ou patienter le temps de digérer la chute faciale de leurs revenus ?

Prélèvement à la source et crédit immobilier, quatre exemples chiffrés pour vous comparez

Cas pratique #1 : prélèvement à la source et crédit immobilier

• Statut : célibataire
• Revenu net mensuel : 3 000 euros
• Taux de prélèvement : 12% 

>> Quel est l’impact du prélèvement à la source sur votre pouvoir d’achat immobilier et votre capacité d’emprunt

Salaires	Taux d’endettement	Mensualités	Capacité d’emprunt sur 20 ans	Capacité d’emprunt sur 25 ans	Pouvoir d’achat immobilier
Net après impôt	33 %	871 €	182 275 €	215 296 €	109 m²
Net avant impôt	33 %	990 €	207 130 €	244 655 €	124 m²
Écarts	NA	-119 €	-24 856 €	-29 359 €	-15 m²

Cas pratique #2 : prélèvement à la source et crédit immobilier

• Statut : couple avec un enfant
• Revenu net mensuel : 3 200 euros
• Taux de prélèvement non individualisé : 3%

>> Quel est l’impact du prélèvement à la source sur votre pouvoir d’achat immobilier et votre capacité d’emprunt

Salaires	Taux d’endettement	Mensualités	Capacité d’emprunt sur 20 ans	Capacité d’emprunt sur 25 ans	Pouvoir d’achat immobilier
Net après impôt	33 %	1 024 €	214 311 €	253 136 €	128 m²
Net avant impôt	33 %	1 056 €	220 939 €	260 965 €	132 m²
Écarts	NA	-32 €	-6 628 €	-7 829 €	-4 m²

Cas pratique #3 : prélèvement à la source et crédit immobilier

• Statut : célibataire
• Revenu net mensuel : 5 000 euros
• Taux de prélèvement : 15%

>> Quel est l’impact du prélèvement à la source sur votre pouvoir d’achat immobilier et votre capacité d’emprunt

Salaires	Taux d’endettement	Mensualités	Capacité d’emprunt sur 20 ans	Capacité d’emprunt sur 25 ans	Pouvoir d’achat immobilier
Net après impôt	33 %	1 402 €	293 330 €	346 471 €	175 m²
Net avant impôt	33 %	1 650 €	345 217 €	407 758 €	206 m²
Écarts	NA	-248 €	-51 887 €	-61 287 €	-31 m²

Cas pratique #4 : prélèvement à la source et crédit immobilier

• Statut : couple avec deux enfants
• Revenu net mensuel : 5 000 euros
• Taux de prélèvement non individualisé : 7%

>> Quel est l’impact du prélèvement à la source sur votre pouvoir d’achat immobilier et votre capacité d’emprunt

Salaires	Taux d’endettement	Mensualités	Capacité d’emprunt sur 20 ans	Capacité d’emprunt sur 25 ans	Pouvoir d’achat immobilier
Net après impôt	33 %	1 535 €	321 052 €	379 215 €	192 m²
Net avant impôt	33 %	1 650 €	345 217 €	407 758 €	206 m²
Écarts	NA	-115 €	-24 165 €	-28 543 €	-14 m²

Source données : VousFinancer & Datawapper 

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