TROIS FAÇONS D’AIDER SON ENFANT À DEVENIR PROPRIÉTAIRE

Plus de neuf Français sur dix souhaitent acheter leur résidence principale. Mais les plus jeunes ont encore du mal à accéder à la propriété. En cause : la flambée des prix immobiliers enregistrée à Paris ou plus généralement dans les grandes métropoles. Obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque est également loin d’être simple. Si les taux d’intérêt sont extrêmement attractifs – ils s’élèvent  en moyenne à 1,15 % sur 20 ans -, les banques n’ont pas forcément assoupli leurs conditions pour permettre aux plus jeunes de décrocher un emprunt. « Il faut montrer patte blanche en disposant au minimum des frais de notaire. Plus l’apport est élevé, plus le taux auquel on emprunte est intéressant », explique Ludovic Huzieux, fondateur d’Artémis Courtage. Dans ce contexte, les enfants qui bénéficient d’un coup de pouce de leurs parents ont donc plus les chances de devenir propriétaires. Dès lors, celui-ci peut prendre différentes formes.

Faire une donation à son enfant

La donation est un moyen efficace pour aider son enfant. Chaque parent peut ainsi lui transmettre jusqu’à 100 000 euros tous les quinze ans sans droit à payer. Un don supplémentaire de 31 865 euros exonéré d’impôt peut s’ajouter, à condition que le donateur soit âgé de moins de 80 ans et que celui à qui l’on donne soit majeur. Il faut néanmoins rester très vigilant en présence de plusieurs enfants. Une donation simple est considérée comme une avance sur la part d’héritage qui doit être rapportée à la succession pour sa valeur au jour du décès du donateur. A titre d’exemple, si 50 000  euros ont été donnés pour acquérir un logement, qui a doublé de valeur depuis, ils seront rapportés pour 100 000 euros. Afin de contourner ce problème, les parents peuvent procéder à une « donation-partage » qui permet de figer la valeur des montants donnés au jour de la donation et d’éviter les conflits entre les héritiers lors de la succession du donateur. Celle-ci doit obligatoirement être réalisée auprès d’un notaire.

Faire un prêt familial

Pour aider son enfant, les parents peuvent aussi lui consentir un prêt à un taux d’intérêt symbolique qu’il remboursera plus tard. Cela lui permet de bénéficier d’un apport plus élevé et donc d’obtenir de meilleures conditions d’emprunt auprès des banques. En revanche, ce prêt familial doit être formalisé, comporter un taux d’intérêt, même minime, afin de ne pas générer de conflits au sein de la fratrie. Les autres membres de la famille peuvent en effet considérer que leur frère ou leur sœur a été avantagé par leurs parents. Il est également recommandé de rédiger une reconnaissance de dette précisant le montant du prêt, son délai de remboursement mais aussi son taux d’intérêt. Le contrat de prêt peut également être rédigé et enregistré avec l’aide d’un notaire pour une centaine d’euros.

Acheter un bien en commun

Les parents et leur enfant peuvent, enfin, acheter un logement ensemble, chacun à hauteur de leurs moyens. Dans ce cas, le bien est en indivision, l’enfant détenant, par exemple, 30% des parts et ses parents 70%. « Cette opération implique néanmoins une bonne entente entre les membres de la famille puisque aucune décision ne peut être prise sans l’accord des indivisaires », constate Ludovic Huzieux. Quelques années plus tard, les parents peuvent transmettre leurs parts à leur enfant.

Une autre possibilité consiste à créer une société civile immobilière (SCI) qui sera propriétaire du bien. Les parents et l’enfant se retrouvent alors associés et détiennent des parts de la société à hauteur de leur apport financier. Constituer une SCI a un coût non négligeable (autour de 2 500 euros) et ses règles de gestion sont relativement contraignantes. En revanche, cette structure facilite la transmission du bien tout en assurant aux parents de conserver un droit de regard sur sa gestion.