POURQUOI CRÉER UNE SCI POUR ACHETER UN BIEN IMMOBILIER

Guide : pourquoi créer une SCI pour acheter un bien immobilier

Créer une SCI, ou société civile immobilière, apparait comme la solution la plus adéquate pour acheter à plusieurs un bien immobilier. Il sera alors possible d’acheter en SCI familiale, d’effectuer un investissement locatif ou d’acheter une maison pour y habiter en résidence principale, avec ou sans passer par un crédit immobilier. Les taux d’intérêt sont toutefois suffisamment bas pour se diriger vers la solution de l’emprunt.

La SCI, en tant que personne morale, devient propriétaire du bien acheté. Chaque associé est alors propriétaire à hauteur des parts sociales contractées au sein de la SCI. Cette disposition facilite les achats immobiliers entre plusieurs personnes. Découvrons ce système avantageux et protecteur ainsi que ses limites.

Ce guide vous expose en 4 parties pourquoi créer une SCI pour acquérir votre bien immobilier :
1/ Pour transmettre un patrimoine
2/ Pour protéger son conjoint
3/ Les avantages
4/ Les précautions à prendre

1/ Créer une SCI familiale pour une meilleure transmission du patrimoine

Lorsque l’on désire effectuer un achat immobilier au sein d’une même famille, la constitution d’une SCI est le plus souvent envisagée. En associant les enfants à ce montage financier, on facilite et surtout on réduit les frais de transmission du patrimoine (droits de mutation, droits de donation…).

La SCI est reconnue pour améliorer la succession et l’imposition des donations aux enfants.

• Les parts de SCI faisant l’objet d’une donation à son enfant, peuvent bénéficier d’une franchise de droits tous les 15 ans, d’un montant de 100 000 € par parent, pour chacun des enfants, et 31.865 € pour chacun des petits-enfants. Cette opération peut être reproduite autant de fois que l’on souhaite. C’est une solution pour transmettre son patrimoine progressivement à ses descendants, tout en restant gérant et maître de la gestion de la SCI.
• Ce système est d’autant plus avantageux pour les transmissions de patrimoine que les parts sociales de SCI bénéficient d’une décote d’au moins 10% par rapport à la valeur du bien. De plus, la valeur s’établit sur l’actif de la société en prenant en compte les dettes et crédits contractés. Posséder un bien en SCI permet ainsi de minorer sa valeur vénale et donc de diminuer le montant des droits de succession ou de donation.

2/ Créer une SCI pour protéger les concubins

Dans le cas de l’achat immobilier par un couple qui souhaite faire du bien leur résidence principale, la SCI a pour principal intérêt de protéger le conjoint survivant en cas de décès si le couple n’était pas marié. En effet, le PACS ou le mariage prévoient cette disposition de donation au dernier vivant. Mais pour le concubinage, si un conjoint décède, ses parts sociales reviennent de droit à ses héritiers. Il peut alors se poser le problème de la continuité de la jouissance dans la résidence principale pour le survivant, et se faire expulser du bien par les héritiers de l’associé décédé. Afin d’éviter cela, une disposition devra être stipulée dans les statuts, pour que le survivant puisse continuer à occuper l’habitation commune, détenue en SCI.

Deux possibilités peuvent être envisagées au choix :

• Le concubin survivant reste dans l’habitation. Les enfants de l’associé défunt héritent ses parts sociales. Le concubin survivant peut donc racheter les parts des héritiers. Il s’agit dans ce cas d’une clause d’agrément.
• Les héritiers ne bénéficient pas de l’usufruit de la SCI. Ceci est possible grâce au démembrement croisé qui aura été prévu au préalable par les concubins.

Dans ces clauses qui prévoient la protection du conjoint survivant, les enfants ne sont pas soustraient de leur droit de succession, mais uniquement du pouvoir de gestion du bien. Le gérant survivant peut donc continuer à gérer le bien comme il le souhaite (vendre, louer…) après la mort de son conjoint. Il sera intéressant de privilégier cette option dans le cas de conflits familiaux ou de familles recomposées. La SCI permet de séparer la gestion de la détention du capital.

3/ Pourquoi créer une SCI : les avantages

Ces limites ne peuvent faire oublier les avantages majeurs qu’entraîne la constitution d’une SCI pour acheter son patrimoine immobilier.

• La SCI peut déduire de son bénéfice imposable les intérêts de l’emprunt.
• La transmission du patrimoine aux descendants est facilitée lorsqu’il y a plusieurs enfants.
• Les associés, puis les héritiers lors de la succession, bénéficient d’avantages fiscaux.
• Les droits de mutation sont réduits lors de la vente.
• La donation aux enfants et petits-enfants est optimisée.
• La transmission entre concubins est simplifiée et permet d’éviter l’éviction du survivant par les enfants du conjoint décédé.

Acquérir son patrimoine immobilier par une SCI garantit une meilleure protection de chacun des associés et un système fiscal intéressant pour la transmission aux héritiers. Sa création doit être un projet réfléchi en prenant soin d’étudier les possibilités et l’objet de celle-ci.

4/ Pourquoi créer une SCI : les précautions à prendre

La SCI est avant tout une société et comme toute société, sa création et sa gestion sont soumises à des obligations et contraintes comptables, juridiques et fiscales. Il faut tenir une comptabilité, faire le bilan et déclarer les résultats aux impôts, notifier les décisions dans lors d’assemblées générales, organiser une assemblée générale annuelle, rédiger le procès-verbal…

Mais les limites de la SCI s’étendent encore bien plus loin. Pour faire le bon choix lors de l’achat immobilier, il faudra prendre en considération :

• les frais de rédaction des statuts. Cette étape, lors de la création, doit être méticuleuse pour s’adapter à votre situation personnelle et fiscale. Bien rédiger, les statuts éviteront bien des litiges.
• La création d’une SCI devra être encadrée par un notaire ou un avocat pour être conseillée au mieux. Une étude sera nécessaire pour bien définir votre besoin (enfants ou non, situation matrimoniale, âge, patrimoine…). Il s’occupera également de la rédaction et la parution de l’annonce légale ainsi que son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
• Le bien est la propriété de la SCI, dont chaque associé en détient des parts sociales proportionnellement à l’apport de chacun.
• Pour les dettes, chaque associé doit rembourser à hauteur de son pourcentage de parts sociales détenues dans le capital. Les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société.
• La SCI est limitée dans son plan de financement, car elle ne peut souscrire à un prêt aidé. Elle ne pourra donc pas faire la demande pour un prêt à taux zéro (PTZ). Elle ne pourra pas non plus utiliser un plan ou un compte épargne logement.

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