LES TAUX SONT AU PLUS BAS, DOIS-JE RENÉGOCIER MON CRÉDIT ?
Les taux immobiliers sont à leur plus bas historique. Chez Artémis courtage, les meilleurs crédits négociés pour nos clients atteignent, fin novembre, 0,65 % sur 15 ans ou encore 0,8 % sur 20 ans. Conséquence : certains particuliers sont aujourd’hui tentés de renégocier leur prêt, parfois pour la seconde fois, afin de réduire sa durée de remboursement ou le montant de leurs mensualités. Lorsque les taux d’intérêts baissent, il est en effet possible de renégocier un crédit immobilier directement auprès de sa banque ou de le faire racheter par un autre établissement pour obtenir des conditions d’emprunt plus favorables.
Qui a intérêt à renégocier son prêt immobilier ?
Tous les emprunteurs dont le taux est supérieur à 2 %. Pour que cette opération soit avantageuse, il est recommandé d’être dans le premier tiers de son remboursement, car il s’agit de la période durant laquelle on paye le plus d’intérêts à sa banque. Le capital restant à rembourser doit aussi être supérieur à 50 000 euros et l’écart de taux entre le crédit en cours et celui qui peut être obtenu doit égal à un point (un écart de 0,6 à 0,7% peut également s’avérer intéressant pour les prêts d’un montant élevé). Ces conditions tiennent compte du nécessaire amortissement des frais à prévoir car, en cas de remboursement anticipé, les banques facturent des frais de dossier mais aussi des pénalités égales à 3 % du capital restant dû (plafonnées à six mois d’intérêts). « Néanmoins, si vous ne répondez pas à tous ces critères, rien n’empêche de faire des simulations auprès d’un courtier pour en avoir le cœur net », estime Ludovic Huzieux, fondateur d’Artémis Courtage.
Combien cela peut rapporter ?
Racheter son prêt permet de diminuer le montant de ses mensualités pour augmenter son pouvoir d’achat ou encore de réduire la durée totale du crédit. En revanche, dans ce dernier cas, il ne faut pas revendre son bien dans les deux ou trois ans car vous repartez sur un nouveau prêt avec des intérêts plus élevés les premières années. Ceux qui parviennent à renégocier leur prêt peuvent réaliser de belles économies. Plus le crédit est ancien et les sommes empruntées élevées, et plus les gains seront importants.
Cette opération est-elle toujours intéressante ?
« Tous les emprunteurs n’ont pas forcément intérêt à se lancer dans une nouvelle négociation », avertit Ludovic Huzieux. Dans certaines situations, il est même prudent de s’abstenir. Cela est, par exemple, le cas si l’on envisage de solder son crédit pour acquérir un nouveau logement dans un avenir proche. Il n’est pas non plus forcément judicieux de renégocier lors d’un changement de vie professionnelle (chômage, période d’essai, création d’entreprise) puisque les banques risquent de ne pas vous prêter dans les meilleures conditions. Même précaution si vous avez eu récemment un problème de santé (opération…) car l’assurance emprunteur risque de fortement augmenter. Cette dernière, qui protège le souscripteur en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, peut être très onéreuse. Rappelons qu’un rachat implique de souscrire un nouveau prêt dans une autre banque. Il faut donc recommencer à zéro et fournir tous les documents pour son dossier (feuilles de salaires, relevés de comptes,…) ou répondre à un questionnaire de santé.
L’étude de votre tableau d’amortissement se montre importante, même s’il nécessite du temps. Cela vous permettra de déterminer si renégocier le taux vaut le coup. N’hésitez pas à bien l’observer avant de vous décider.
Quelles conséquences lors d’une renégociation de mon tarif ?
On le voit surtout au niveau des frais engendrés. Si vous n’avez pas bien calculé votre coup, cela peut donc vous être désavantageux, avec des coûts supplémentaires à la clé. Les frais de dossier peuvent être annulés surtout si vous êtes fidèle à l’établissement depuis de longues années.
Comme il ne s’agit que de la renégociation du taux d’intérêt et non le taux annuel effectif global, l’assurance reste la même. Le seul cas où elle pourrait augmenter, c’est si vous avez des problèmes de santé. Une délégation d’assurance peut permettre de réduire les frais de votre prêt si vous le désirez.
La renégociation peut mener à un emprunt de plus longue durée : 25, voire 30 ans. Il est plutôt déconseillé d’y souscrire, car en ce très long laps de temps, beaucoup de choses peuvent se produire. Un divorce, un accident de vie, une perte d’emploi, par exemple, restent imprévisibles.
Les taux immobiliers sont influencés par de nombreux paramètres, mais vous pouvez toujours bénéficier d’une baisse des taux en négociant. Attention toutefois : un prêt avec un taux d’intérêt très bas n’est pas forcément celui qui vous correspondra le mieux !
Lors d’une demande de renégociation, évitez de contracter un prêt immobilier à taux variable. Ce type de financement a un caractère très spéculatif et donc peu sécurisé. En effet, l’évolution des taux immobiliers reste imprévisible et cela peut vous faire perdre plus d’argent !
Pour le rachat d’un crédit immobilier, comptez en général les frais de dossier, les frais de garantie et les pénalités de remboursement. En général, ces dépenses représentent un certain pourcentage sur le capital restant dû.
Quel délai attendre pour une renégociation de prêt immobilier ?
Il n’y a pas de délai légal entre deux négociations : vous pouvez donc en faire la demande quand vous le désirez. Il en est de même pour le traitement de votre demande, cela peut prendre plus d’un mois selon le nombre de dossiers que la banque doit gérer. Certains établissements doivent gérer beaucoup de cas de renégociations.
Combien de fois peut-on faire la demande d’une renégociation du crédit immobilier en cours ?
La loi ne stipule aucun chiffre quant à la renégociation du taux immobilier de votre financement. Vous pouvez donc le faire autant de fois que vous le désirez. Attention aux frais supplémentaires engendrés par le rachat qui peuvent la limiter financièrement parlant. Une première renégociation peut s’annoncer difficile à demander, une seconde en devient d’autant plus complexe.
Le prêt in fine peut-il être renégocié, puisqu’on est en train de rembourser les intérêts du prêt ?
Oui, c’est possible de renégocier son prêt in fine. Cet emprunt est assez spécial dans son fonctionnement, il ne s’agit pas d’un prêt amortissable. En fait, vous payez uniquement le taux d’intérêt chaque mois et la somme totale empruntée au dernier mois du financement. Celui-ci est par nature plus élevé que celui des crédits immobiliers amortissables. L’avantage du prêt in fine est de nature fiscale.
Il est ainsi possible de demander le rachat de votre crédit in fine pour le rendre amortissable. La banque va se servir du placement associé à cet emprunt pour payer une part du capital dû. C’est ensuite à partir du reste à rembourser que les mensualités seront calculées. Le taux d’intérêt de votre nouveau crédit est alors négociable. Sachez que la banque reste soumise à un taux d’usure pour éviter les abus : ce seuil est fixé par la Banque de France tous les trimestres.
Que faire pour augmenter les chances de renégociation du taux de crédit ou de son rachat ?
Rappelons-le, mais les banques ne sont pas dans l’obligation d’accepter votre demande de renégociation ou de rachat. Dans le cas d’un refus de renégociation, essayer de faire un rachat est la meilleure solution comme vous changerez automatiquement d’établissement. Acheter des produits de placements permet de faire valoir votre fidélité et la banque sera plus encline à considérer votre demande. En évoquant la concurrence, votre créancier actuel peut alors revenir sur sa décision. En fonction de leur politique commerciale, certains préfèrent garder les clients qui leur sont déjà fidèles.
Dans le cadre d’un rachat, il faudra présenter un dossier complet témoignant de votre sérieux financier. Autrement dit, cela fonctionne presque comme si vous demandiez un prêt immobilier pour la première fois. Les retards de remboursement, le fait d’être souvent à découvert, sont des critères éliminatoires, par exemple. Si vous disposez d’importants revenus ou qu’ils ont connu une hausse, ce genre d’argument vous est favorable. Le profil emprunteur reste le principal levier de négociation que vous possédez en tant que particulier.
Faut-il faire appel à un courtier ?
Pour renégocier son prêt, la première chose à faire est de s’adresser à son banquier afin de faire le point sur les conditions de son crédit et pour savoir si ce dernier est prêt à faire un effort. Parallèlement, il faut voir ce que propose la concurrence. Un courtier en crédit immobilier permet de faire le tour du marché à votre place et présente l’avantage de peser dans la balance lors des négociations avec les établissements prêteurs. C’est ce que propose Artémis Courtage qui compte aujourd’hui 90 agences en France.
En effet, un courtier immobilier est un négociateur qui sert d’intermédiaire entre vous et la banque. On peut penser que faire appel à ce professionnel ne doit se faire que lorsqu’on recherche un financement. Or, ce n’est pas tout le temps le cas. Votre situation financière peut changer tout au long de votre remboursement. Si vous ne vous sentez pas en position de négocier, laissez faire Artémis Courtage.
Votre conseiller vous aidera à trouver une solution adaptée à votre dossier. Il pourra même vous rediriger vers un autre établissement bancaire avec le rachat d’un crédit immobilier avec un taux d’intérêt plus bas. Nous avons établi un lien de confiance avec nos différents partenaires, ce qui nous permet d’être en position de négociation. Vous obtiendrez un meilleur taux immobilier tout en gagnant du temps et de l’argent.