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AI-JE INTÉRÊT À SOUSCRIRE UN CRÉDIT IMMOBILIER À TAUX VARIABLE ?

Guide – crédit immobilier à taux variable
Rarement souscrit en France et encore moins évoqué en conjoncture de taux bas, le crédit à taux variable n’en recèle pas moins ne nombreux atouts : connaître ses principaux aspects peut se révéler utile pour votre projet de financement immobilier.

Dans ce guide vous trouverez :

  • Définition, qu’est-ce qu’un crédit immobilier à taux variable ?
  • Comment bien gérer mon prêt à taux variable ?
  • Conclusion sur l’engagement inférieur à 10 ans

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier à taux variable ?

Contrairement au classique emprunt immobilier à taux fixe, le prêt à taux variable peut voir son taux d’intérêt varier au court de la vie du crédit. Il s’agit d’une réponse à la problématique des taux très élevés des emprunts, apparue dans les années 80. Grâce à ce nouveau type de financement, les ménages moins fortunés ont pu souscrire à un taux immobilier pour devenir propriétaires. S’il devient plus rare maintenant, c’est parce que les taux nationaux ont vraiment baissé et sont désormais plus accessibles que jamais.

Comment fonctionne un crédit à taux variable ?

Comme son nom l’indique, un crédit immobilier à taux variable implique que le taux de base qui vous a été appliqué est susceptible d’augmenter ou de baisser durant la durée de votre emprunt : on parle également de taux « révisable ».

Ainsi, si le taux sur lequel votre prêt est indexé augmente ou baisse, cette variation se répercutera sur vos mensualités : celles-ci diminueront en cas de baisse du taux ou, à l’inverse, s’accroîtront s’il augmente.

Sur quel indice le taux de mon crédit immobilier sera-t-il indexé ?

L’indice généralement appliqué est l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), il s’agit de la principale référence monétaire en zone euro, cotée sur huit durées allant de 1 semaine à 12 mois.

Votre contrat de prêt mentionnera précisément cet indice de référence auquel une marge est ajoutée qui, elle, ne variera pas : seule la variation de l’indice fera varier le taux nominal qui vous sera appliqué lors de la révision.

La banque ajoute-t-elle une marge sur le pourcentage de l’Euribor ?

Oui, l’établissement bancaire ajoute un pourcentage sur le taux qui peut varier entre 1 et 3 %. Ce chiffre est déterminé en fonction de votre profil emprunteur. Un peu comme le taux fixe, vous aurez plus de chance de bénéficier d’une petite marge si vous justifiez de revenus élevés. De même l’apport personnel permet de réduire ce pourcentage.

Exemple
Si vous contractez un crédit immobilier à taux variable indexé sur un Euribor 6 mois coté à 0,27 et que l’établissement de crédit applique une marge de 0,8 %, votre taux nominal de départ sera de 1,07 % (hors assurance, frais de dossier et autres).

Comment me prémunir contre une hausse trop importante de l’indice de référence ?

Afin de ne pas risquer une hausse démesurée de vos mensualités de remboursement en cas de hausse de votre indice de référence, négociez l’application d’une limite, appelée « cap » ou « cape », à votre crédit.

Le « cape » consiste en un couloir dans les limites duquel votre taux devra rester : 0,5 %, 0,8 %, 1 % voire 2 % sont ainsi les « caps » le plus souvent appliqués par les établissements de crédit.

Concrètement, cela signifie que si la cotation de l’indice de référence au jour de la souscription du prêt est de 0,27 et la marge de 0,8 %, alors votre taux initial de 1,07 % ne pourra pas excéder 1,57 % quelle que soit la hausse de cet indice durant le remboursement du prêt pour un « cape » + 0,5 %.

Attention
Cette « assurance » bienvenue en période de conjoncture haussière, peut aussi représenter un inconvénient en cas de baisse des taux.

Pour un prêt à un taux nominal initial de 2,5 % « cape » + – 0,5 % par exemple, celui-ci ne pourra en effet baisser à moins de 2 %, même si les taux du marché (fixes ou variables) ont connu une diminution plus importante durant la vie du crédit.

Un prêt à taux variable est-il plus intéressant qu’un prêt à taux fixe ?

Les prêts à taux variable sont-ils plus bas que ceux à taux fixe ?

L’intérêt majeur d’un prêt à taux variable est que le taux initial est plus faible que celui d’un emprunt à taux fixe.

En effet, la banque offre généralement un taux de départ inférieur à la moyenne des taux fixes du marché pour compenser le risque de hausse que vous prenez.

Pourquoi proposer ce type de crédit ? Parce qu’elle « parie » sur une remontée de l’indice monétaire applicable à votre contrat ?

Oui, mais pas que : en indexant les prêts qu’elle accorde, la banque réduit également la volatilité de son propre portefeuille d’engagement, ceux-ci « suivant » le sens du marché et lui permettant, dans la limite des « cape » en place, une meilleure solvabilité.

De même, offrir les taux les plus bas possibles grâce au système du variable lui permet d’adresser une clientèle qu’elle pourra fidéliser, au-delà d’un prêt immobilier, sur une relation de long terme.

Qu’en est-il en cas de remboursement anticipé ?

Un autre intérêt du crédit immobilier à taux variable est qu’en règle générale, il n’encourt pas de pénalités en cas de remboursement anticipé, notamment du fait qu’en tant que souscripteur, vous devez pouvoir le solder si vous estimez que les remboursements sont devenus trop importants.

Ainsi, à moins que vous ne procédiez à un rachat de votre crédit à la concurrence, vous devriez naturellement lors de la contraction de ce type de prêt.

Attention toutefois, car certains organismes ne consentent à « lever » ces pénalités que lorsque le « cape » négocié excède un certain seuil, généralement + – 1 %…

Existe-t-il différents types de crédits à taux révisable ?

Il existe plusieurs variantes d’emprunts à taux variable. Cela permet en outre de s’adapter à plusieurs situations et dans certains cas, d’assurer une sécurité pour l’emprunteur.

Le financement à taux révisable capé

Ce type de crédit est sécurisé, car il limite le taux immobilier. Bien sûr, celui-ci variera toujours, mais ne pourra pas dépasser un certain plafond. Le plus courant reste de 1 à 2 %, mais dans de rares situations, il peut s’élever à 3 %. Cependant, en cas de hausse, les mensualités évolueront forcément de manière forte puisqu’elles ne sont pas plafonnées.

L’emprunt à taux variable capé et à mensualités plafonnées

C’est la variante la plus sécurisée, puisque le cap limite une hausse trop importante pour le taux, ainsi que ses échéances. La durée du remboursement de crédit peut alors se voir modifiée afin de rembourser la somme restante. La hausse ne peut dépasser l’indice des prix indiqué par l’Insee.

Le crédit à taux révisable non capé et à échéances non plafonnées

Ce type de prêt est vraiment déconseillé, car il n’y a pas de limitation. En contractant cette variante d’emprunt à taux variable, vous risquez de vous retrouver avec de grosses mensualités. Ou vous pouvez également voir votre remboursement allongé de quelques années supplémentaires. Réfléchissez bien avant de vouloir opter pour celui-ci.

Le prêt à taux modifiable à double indexation

Celui-ci prend en compte les indices de l’Euribor et de l’Insee. L’indice de l’Euribor influence le taux d’intérêt du prêt et celui de l’Insee, sur les mensualités du crédit. Vous allez donc devoir rembourser des échéances de plus en plus élevées. En cas de stabilité de l’Euribor, la durée de remboursement se verra réduite. En fait, les mensualités progressives compensent en quelque sorte son éventuelle hausse. Cette variante reste toutefois rare auprès des banques.

Quels sont les avantages du prêt immobilier à taux variable ?

Outre de proposer un taux plus bas qu’un crédit à taux fixe classique, si l’indice de l’Euribor reste bas, vous ne paierez que peu d’intérêts.

Comme l’indice de l’Euribor est imprévisible, il se peut que vous remboursiez votre crédit avant la date prévue. Vous ne serez donc pas pénalisé par le remboursement anticipé. D’autant plus que cela s’avère avantageux si vous revendez le bien immobilier avant la fin de votre emprunt.

Il est possible de passer d’un taux variable à un taux fixe en renégociant votre prêt. Attention toutefois : cette mention doit apparaître dans votre contrat. Lisez bien les clauses avant d’accepter l’offre de prêt ! Cela rajoute forcément des coûts supplémentaires, mais au moins, c’est plus sécurisé.

Quels sont les inconvénients ou les risques d’un emprunt à taux révisable ?

Il faut vraiment se renseigner avant d’opter pour un tel crédit. Ce n’est pas par pur hasard que ce genre de prêt est moins connu et surtout plus rare en France. Les risques financiers sont très élevés.

En fait, comme il s’agit de spéculation, il se peut que des imprévus se produisent et viennent augmenter les intérêts. Vous ne savez pas non plus à combien s’élèveront vos prochaines mensualités. La surprise peut donc se montrer aussi plaisante que désagréable. De plus, selon la variante choisie, votre durée de financement pourra se voir allongée. Vous avez 10 jours pour vous rétracter avant la signature de l’offre de prêt, pensez-y bien.

Un crédit à taux variable est-il soumis à un taux d’usure ?

Oui, un financement à taux révisable est soumis à un taux d’usure. C’est la Banque de France qui fixe ce pourcentage chaque trimestre pour protéger les consommateurs afin d’éviter le surendettement. Celui-ci est publié sur le Journal officiel et à disposition de tous.

Il s’agit en fait d’un taux annuel effectif global, aussi appelé TAEG : cela veut dire qu’il comprend tous les frais du prêt. Il se calcule avec :

  • la moyenne des taux effectifs de tous les établissements bancaires pour ce type de financement ;
  • on l’augmente ensuite d’un tiers.

Comment bien gérer mon prêt à taux variable ?

À quelle fréquence le taux de mon crédit est-il susceptible d’évoluer ?

La révision du taux intervient généralement chaque année, à date anniversaire de la souscription de votre prêt immobilier.

Toutefois, ce sont vos conditions particulières d’emprunt qui prévalent, donc, selon les modalités de crédit définies avec votre banque, il se peut que la révision intervienne tous les semestres ou à toute autre fréquence négociée avec elle.

Sachez néanmoins que l’évolution est souvent le reflet du taux retenu comme indice : ainsi, une révision trimestrielle sera généralement indexée sur l’Euribor 3 mois, semestrielle sur l’Euribor 6 mois, etc.

Pour quelle période de révision est-il préférable d’adopter ?

Attention, car plus votre période de révision sera courte, et plus vous serez exposé à des risques de variation : votre indice peut en effet fortement monter sur une période courte alors que sa volatilité sur le double ou le quadruple de celle-ci sera moindre…

Par contre, plus votre période de révision sera longue, plus longtemps vous pourrez profiter du taux d’appel et donc des faibles mensualités de départ (comparées à celles d’un taux fixe classique souscrit à la même période).

Ainsi, afin de bien « doser » votre crédit à taux variable, soyez donc prêt à effectuer plusieurs simulations impliquant, outre la marge de l’organisme de crédit, l’indice de révision, la période de révision ainsi que le « cape » envisagé.

Dans quels cas est-il judicieux d’opter pour un crédit immobilier à taux variable ?

Compte tenu du risque de volatilité à la hausse de vos remboursements, et malgré la présence d’un « cape », le choix d’un tel prêt reste plus spéculatif qu’un emprunt traditionnel.

Est-il recommandé d’opter pour un taux variable pour un crédit à long terme ?

Si vous êtes candidat à un emprunt de longue durée (20 ans et plus), mieux vaut tabler sur un crédit à taux fixe afin de limiter le risque de hausse de vos remboursements à une période inopportune sur un plan budgétaire.

Il est conseillé d’opter pour un taux variable pour les crédits de courte durée, de 7 à 10 ans par exemple, afin de limiter l’éventualité d’un retournement du cycle économique conjoncturel pouvant impacter votre taux de référence.

Le taux variable est-il adapté à tout type d’investissement foncier ?

De même, il apparaît préférable de réserver ce type d’emprunt aux investissements de type résidence secondaire et/ou pour une part limitée de la valeur du bien en question, toujours dans l’optique de prendre un risque mesuré, budgétairement parlant.

Existe-t-il des crédits combinant taux fixe et taux variable ?

Enfin, n’hésitez pas à questionner votre interlocuteur financier sur la possibilité de souscrire un prêt immobilier mixte faisant s’échelonner une première période à taux fixe puis une seconde à taux révisable ou tout autre « montage » que l’établissement pourrait offrir, pour peu que vous en maîtrisiez les modalités… et les risques.

Vaut-il mieux passer par un courtier avant de choisir un crédit immobilier à taux variable ?

Nous vous conseillons de contacter Artémis Courtage bien avant de faire la recherche de votre bien immobilier. En nous expliquant votre projet et votre situation, nous pourrons déterminer si un financement à taux révisable se montre plus avantageux qu’un à taux fixe.

En effet, chaque emprunteur est unique, ce qui veut dire que votre dossier peut ou ne peut pas coller avec certains types d’emprunts. En utilisant un simulateur de prêt, vous pourrez voir si le jeu en vaut vraiment la chandelle. Si ce n’est pas le cas, vous pourrez toujours obtenir le meilleur taux immobilier grâce à votre courtier. Il est en position de négocier avec nos partenaires bancaires, avec qui nous avons établi un lien de confiance. Il sera ainsi plus facile de trouver une offre qui vous est adaptée.

Conclusion sur le crédit immobilier à taux variable

En conclusion, souscrire un crédit immobilier à taux variable peut s’avérer très intéressant, notamment en période de taux bas et avec un « cape » vous permettant de garder le contrôle de votre taux d’endettement en cas de scenario à la hausse.

Toutefois, mieux vaut le réserver à un engagement inférieur à 10 ans ou opter pour un crédit mixte fixe-variable si vous n’êtes pas enclin à prendre trop de risques.

Guide – crédit immobilier à taux variable
Artemis Courtage – Courtier en prêt immobilier

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