LE CALCUL DE SON BUDGET IMMOBILIER
Vous souhaitez devenir propriétaire ? Une nouvelle acquisition immobilière en vue ? Avant de constituer votre dossier de prêt, la première chose à faire est de déterminer de manière précise votre budget d’achat. Cette démarche prévaut, peu importe le type de prêt que vous envisagez de souscrire.
Calculer un budget immobilier, c’est considérer un certain nombre d’éléments. Pour vous aider, voici quelques conseils pratiques pour réaliser un calcul budget immobilier en bonne et due forme pour votre nouveau projet.
Est-ce que mon épargne personnelle est à prendre en compte dans la simulation ?
Il est nécessaire lors de la détermination de votre budget de prendre en compte votre épargne personnelle: celle-ci vous permettra de l’intégrer à votre projet comme apport personnel vous permettant ainsi de diminuer le montant de votre crédit ou de payer vous-même les frais de notaire.
Est-ce que mon taux d’endettement peut être un frein à ma demande de prêt immobilier ?
Les banques sont beaucoup plus difficiles à convaincre si le remboursement mensuel dépasse un tiers de vos revenus. Les banques ont pour principe que le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33%. La simulation de crédit immobilier déterminera donc votre budget selon ce critère d’endettement.
En revanche, c’est lors d’un rendez-vous avec votre courtier que vous pourrez ajouter un autre critère: le restant à vivre.
Vous devez vérifier si vous pouvez contracter ou non un prêt aidé: Prêt PAS, PTZ, prêt à taux zéro de la ville de Paris, prêt 92 et autres.
Le taux d’intérêt et la durée d’emprunt
Lorsque vous calculez votre budget immobilier, vous ne devez pas uniquement considérer vos revenus. En effet, le budget sera plus élevé selon la durée d’emprunt et le taux proposé par la banque.
La règle est simple: plus vous empruntez à un taux bas sur une longue durée, plus l’enveloppe financière sera importante. Autrement dit, le budget d’achat immobilier sera plus élevé lorsque vous empruntez sur une longue durée.
Bon à savoir: le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) encourage les banques à limiter les durées les plus longues et à ne pas financer au-delà de 25 ans. Il en est de même pour le taux d’endettement ne pouvant généralement pas dépasser 35%.
Conseil: renseignez-vous auprès de votre banque ou d’un courtier immobilier quant à la faisabilité de votre projet. Même chose pour votre capacité d’emprunt. Cette démarche vous permet de connaître :
- les conditions de financement en vigueur ;
- les intérêts d’emprunt ;
- l’éventuelle aide dont vous pourrez bénéficier.
Cela vous évitera aussi les problèmes financiers.
L’apport personnel et les aides
Vos économies durement gagnées s’ajouteront naturellement à l’enveloppe de votre établissement bancaire. Si vous avez par exemple un livret, un PEL ou des sous de côté, n’hésitez donc pas à en tirer profit lors de votre achat. De cette manière, vous pourrez augmenter votre pouvoir d’achat.
En effet, un prêt immobilier repose sur un concept simple : plus l’apport personnel est important, plus la banque proposera un taux attractif. L’apport constitue donc un élément de négociation de taille avec la banque. Sachez d’ailleurs qu’il est tout à fait possible d’obtenir un coup de pouce de l’État en fonction de votre profil.
Les frais de notaire et les autres frais
Calculer son budget d’achat, c’est aussi considérer les différents frais liés à l’acquisition du bien. Prévoyez notamment des frais de notaire. On fait plus précisément allusion aux frais d’acquisition composés de plusieurs taxes et auxquels s’ajoute la rémunération de l’étude notariale.
D’une manière plus explicite, le calcul du frais de notaire se fait à partir du prix du bien. Il correspond globalement à 3% dans le neuf et 7 à 8% dans l’ancien. Votre apport personnel servira donc à financer les frais d’achat, sauf si vous obtenez un financement sans apport de votre banquier.
Les aides à l’achat
Il s’agit de votre premier achat immobilier ? Vous êtes donc ce qu’on appelle un « primo-accédant ». Cela signifie que vous êtes certainement éligible aux prêts aidés, comme le PTZ, pour un achat dans l’ancien avec des travaux ou dans le neuf. Il y a également le prêt Action Logement.
Bien entendu, il existe d’autres prêts aidés qui proposent des conditions ainsi que des taux avantageux pour financer l’achat de votre bien immobilier.
Les frais d’agence
Vous envisagez de recourir aux services d’un courtier immobilier pour mener à bien votre projet d’achat ? Cela engendrera certainement des frais. Tout comme les frais de notaire, les frais d’agence représentent un pourcentage du prix de vente (soit autour de 5% en général). Il faudra donc les inclure dans le budget d’achat.
En résumé, afin de déterminer votre budget d’achat immobilier, il faudra :
- calculer le taux d’endettement de 35%;
- calculer votre apport;
- vous renseigner sur les aides financières;
- connaître les conditions du banquier (à savoir la durée et le taux);
- calculer les frais de l’achat (frais d’agence et frais de notaire).
Comment augmenter votre budget d’achat ?
Il existe certaines astuces qui peuvent vous aider à augmenter votre budget d’achat :
- En augmentant votre apport personnel, grâce à un plan d’épargne entreprise que vous pourrez débloquer pour acheter votre résidence principale;
- En empruntant sur une plus longue durée;
- En faisant appel à sa famille via la donation par exemple (parents/enfants ou grands-parents/petits enfants) dont une partie est exonérée de droits;
- En comparant les banques afin de bénéficier du meilleur taux;
- En réduisant vos charges.