COMBIEN PEUT-ON EMPRUNTER POUR ACHETER UN APPARTEMENT ?
Guide : combien peut-on emprunter pour acheter un appartement
Si la grande majorité des Français recourt au crédit pour financer leur projet immobilier, le montant empruntable par foyer diffère selon la capacité d’endettement et l’apport personnel. C’est pourquoi chaque dossier est différent et appelle différents montages pour optimiser tant le crédit immobilier que la fiscalité qui découlera.
Dans ce guide vous pourrez en savoir plus sur :
1/ Quel montant emprunter pour acheter un bien immobilier
2/ Comment estimer votre capacité d’endettement
3/ Comment constituer son apport personnel
4/ Quels sont les frais autour du crédit immobilier
5/ Pourquoi passer par un courtier
1. De quel montant de prêt pouvez-vous disposer pour financer votre achat immobilier ?
L’engagement que représente un crédit immobilier remboursable sur un long terme (jusqu’à 30 ans) ne peut laisser place à l’improvisation. S’engagerà honorer ses mensualités implique qu’en cas d’impayés,le bien peut être vendu par l’organisme prêteur pour rembourser les sommes dues.
Pourquoi prêteur et emprunteur ont-ils intérêt à sécuriser les remboursements du prêt ?
Pour minimiser les risques d’impayés, une règle de base est que la mensualité du crédit ne dépasse pas 33% des revenus nets de l’emprunteur. Les deux parties ont en effet intérêt à ce que le remboursement du prêt s’effectue sans incident selon les termes prévus au contrat et jusqu’à son extinction (à la fin du crédit immobilier ou, le cas échéant, par remboursement anticipé).
Les banques appliquent d’autres critères stricts de sécurisation des risques de défaut. La France est ainsi le pays dont le taux de défaut sur les crédits au logement est le plus bas d’Europe selon le Haut conseil de stabilité financière.
Ce taux d’endettement sera toutefois pondéré par le restant à vivre, qui peut vous permettre d’augmenter le taux de 33%.
Quels sont les éléments essentiels à connaître pour estimer sa capacité d’emprunt ?
C’est principalement le montant de votre mensualité qui détermine la somme empruntable, et son calcul dépend de la capacité d’endettement de votre foyer.
Calculer l’endettement maximal
La règle est de ne pas dépasser un endettement de 33% de ses revenus nets.
Par exemple, un foyer disposant de 3.600 € de revenus nets de charges (impôts notamment) par mois disposera d’une capacité d’endettement maximal théoriquede 3.600 X 0,33 = 1.188 € tous frais compris (nominal + intérêts + assurances, garanties et autres frais).
Cette somme permet par exemple d’emprunter plus de 230.000 € sur 20 ans à un taux de 2% (assurance comprise).
Calculer la durée du prêt immobilier
Pour une même mensualité, plus on allongera la durée de l’emprunt, plus le montant total empruntable sera important.
Cependant, même si le taux reste identique selon la durée (ce qui est rarement le cas), le montant total des intérêts, calculés, chaque mois, sur le capital restant dû, augmentera lui aussi.
L’influence du taux d’intérêt
Proportionnel au montant emprunté, le taux d’intérêt nominal influe sur le montant du crédit car le remboursement des intérêts est compris dans la mensualité.
Souvent fonction du profil de l’emprunteur, ce taux est notamment lié à la tenue de ses comptes, la stabilité de sa situation professionnelle, son endettement préalable, etc.
Les autres coûts ayant des répercussions sur le montant emprunté
Le coût des assurances et des garanties doit être pris en compte dans le plan de financement envisagé. Leur montant, exprimé en %, fait en effet partie intégrante dutaux actuariel effectif global –TAEG –qui figurera sur l’offre de prêt.
2. Comment estimer sa capacité d’endettement ?
Avant de rencontrer son banquier, il est important d’avoir soi-même réalisé une première estimation de sa capacité d’emprunt. Arriver avec un projet de financement crédible vous donnera un meilleur pouvoir de négociation et rassurera votre interlocuteur sur la faisabilité du projet.
Qu’appelle-t-on taux d’endettement ?
Le taux d’endettement est le ratio dettes/revenus net du ménage.
Les établissements bancaires sont naturellement très sensibles aux taux d’endettement préalable et projetable des dossiers de crédit immobilier. Tous crédits confondus, ces charges de remboursement (auxquelles on ajoute les impôts voire les pensions versées) ne doivent, en principe, pas dépasser 33% de leurs revenus nets.
On estime en effet qu’au-delà de ce ratio, les emprunteurs encourent un risque certain de défaut de paiement et de surendettement de par leurs difficultés à faire face aux dépenses de la vie courante.
Comment estimer sa capacité d’endettement maximale ?
Par exemple, un foyer disposant de 3.500 € nets/ mois pourra s’endetter à hauteur de 3.500 € X 0,33 = 1.155 €/mois maximum, tous crédits compris.
Ce ratio maximal d’endettement n’est pas que théorique : même si votre prêt voiture arrive à échéance dans quelques mois, le banquier en tiendra compte dans le calcul d’endettement.
Idem pour les réserves de crédit liées aux cartes de fidélité des grandes enseignes.
Par exemple, un couple disposant de 3.500 €/mois après impôts et remboursant un crédit à la consommation pour 230 €/mois ne pourra dédier que les 925 € restants (1.155 – 230) à son projet immobilier.
Qu’est-ce que le « reste à vivre » et en quoi intéresse-t-il la banque ?
Le « reste à vivre » est le montant de revenus restant au foyer une fois payées les charges fixes de la vie courante ainsi que les impôts, pensions et crédits.
Il arrive que certains dossiers de prêts soient accordés au-delà des 33% « règlementaires » si le prêteur estime que le « reste à vivre » du foyer après remboursement de l’emprunt est suffisant du fait de revenus de base très élevés (on parle de solvabilité de l’emprunteur).
Ainsi, un ménage de 3 personnes disposant d’un revenu annuel net de 95.000 € (soit plus de 7.910 €/mois) après impôts et autres charges pourra, éventuellement, se voir octroyé un prêt d’un remboursement mensuel de 2.900 € (soit plus de 36% d’endettement) si le prêteur considère que les 5.010 €/mois au foyer sont suffisants pour qu’il puisse faire face à ses dépenses courantes.
3. Constituer un apport personnel et savoir combien peut-on emprunter pour acheter un appartement
Disposer d’un apport personnel pour autofinancer une partie de son acquisition, ne serait-ce que les frais de notaires et les frais d’agence immobilière, est un élément qui va peser dans la balance lors d’une demande d’emprunt.
Pourquoi est-il important de disposer d’un apport personnel ?
La capacité d’un ménage à disposer d’un apport personnel pour financer son projet aura un double effet.
Non seulement son montant viendra en déduction de la somme restant à emprunter pour le financer, mais cela illustre la capacité du foyer à épargner et/ou mobiliser ses propres ressources en prévision de son projet d’acquisition.
Rassurant pour le prêteur, un apport permettra de négocier les modalités du crédit immobilier (taux, frais, garanties…) dans de bonnes conditions et réduire le nombre d’annuités.
On estime généralement qu’un apport personnel d’au moins 20% du montant total du projet permet de bénéficier d’une décote sur la « prime de risque » intégrée au taux de prêt.
Quels sont les éléments pouvant constituer l’apport personnel ?
Si l’apport personnel est la plupart du temps constitué des économies du ménage (épargnepersonnelle, d’entreprise…), un don ou héritage familial ou encore la vente d’un autre bien immobilier, mettront le « pied à l’étrier » pour la réalisation du projet.
Important : ce que l’on oublie toutefois, c’est que la plupart des emprunts « aidés » comme le prêt à taux zéro (PTZ) et autres prêts d’épargne logement sont également considérés comme de l’apport personnel lors de l’étude de votre demande de prêt.
Aussi, même si vous ne pensez pas faire partie des emprunteurs pouvant mobiliser beaucoup d’apport personnel, passer en revue les possibilités d’emprunt aidés, mobiliser son épargne entreprise (PEE par exemple) et envisagez les possibilités d’emprunt liées à une épargne logement (CEL/PEL) pouvant réserver de bonnes surprises.
Est-il envisageable d’emprunter sans apport ?
Il n’est pas exclu de pouvoir solliciter un emprunt à 100% du montant du bien (voire 110% si l’on tient compte des frais annexes) dans certains cas.
Si vous êtes dans ce cas, outre votre propre banque, vous aurez tout intérêt à solliciter les services d’un courtier en prêt immobilier maîtrisant les profils de prêteurs des différents établissements de crédits auxquels il soumettra votre projet.
Pour financer de tels profils, l’établissement bancaire sera très attentif à la qualité de tenue de vos comptes bancaires (pas de découvert ni d’incidents de paiement de quelque nature) ainsi qu’à la pérennité professionnelle des emprunteurs (ancienneté, nature du contrat de travail, de l’entreprise et du secteur d’activité).
Déposez votre dossier de crédit immobilier pour évaluer votre projet ; un courtier Artemis Courtage va vous guider et consolider votre dossier auprès des banques.
4. Quels sont les frais annexes à un emprunt immobilier ?
Assurance emprunteur, garanties et frais de dossier sont autant d’éléments auxquels on ne pense pas toujours mais dont le prêteur va pourtant tenir compte pour évaluer le montant de financement nécessaire à la réalisation de votre projet immobilier
Que recouvrent les frais de dossier ?
Presque systématiquement négociés par les emprunteurs, les frais de dossier ne sont pas pour autant automatiquement réduits à 0.
Variant de 600 € à 1.000 € en moyenne, ils représentent la rémunération du prêteur pour instruire votre demande et seront prélevés au moment du déblocage du crédit sur votre compte. Là encore, tout est question de négociation.
Sachez être souple sur quelques centaines d’euros de frais si les autres termes de la proposition du prêteur (taux nominal, d’assurance, garanties et autres modalités) s’avèrent au final plus favorables que ceux d’un concurrent communiquant sur une exemption de frais de dossier pour mieux cacher d’autres coûts.
Pourquoi doit-on assurer son crédit immobilier ?
Si l’assurance emprunteur n’est pas, juridiquement, obligatoire, les établissements de crédit ne prennent généralement pas le risque d’octroyer un crédit immobilier, surtout à long terme, sans que l’emprunteur ne soit couvert en cas de décès-invalidité, de manière, le cas échéant, à pouvoir récupérer le capital restant dû.
Estimée en moyenne à 0,3% du montant du crédit, l’assurance emprunteur est le plus souvent proposée directement par la banque dans le cadre de son contrat groupe.
>> Voir la mise à jour de l’assurance emprunteur 2018.
L’assurance perte d’emploi, elle aussi facultative, peut, plus aisément, être évitée si l’emprunteur dispose d’un emploi pérenne et d’une ancienneté suffisante.
Souvent onéreuse (de 0,3% à 0,8% du montant emprunté), cette assurance a, en outre, la réputation de soumettre son souscripteur à des délais de carence et de franchise remettant en question son intérêt en cas de chômage.
Quelles autres garanties le prêteur peut-il réclamer ?
L’hypothèque ou la caution sont les garanties les plus souvent prises par l’emprunteur pour couvrir le risque d’impayés.
Traditionnellement, les prêteurs avaient coutume de requérir une hypothèque sur le bien (ou un privilège de prêteur de deniers – PPD – dans le cadre d’un bien à construire ou d’une construction non achevée).
Toutefois, cette garantie réelle, relativement onéreuse du fait des taxes afférentes (publicité foncière, droits de timbre…) cède du terrain au profit des organismes de cautionnement tels que Crédit Logement, plus souples et moins chers.
Pour estimer leur coût dans vos simulations, comptez 1% du montant emprunté dans le cadre d’une caution et 1,5% en cas d’hypothèque.
5. Passer par un courtier en prêt immobilier
Il est naturel, lorsque l’on est client depuis de longues années, de faire appel à son banquier en premier dans le cadre d’un projet immobilier.
Il reste pertinent de se renseigner, directement ou via un courtier en prêt immobilier, sur les offres concurrentes possibles, ne serait-ce que pour être en meilleure position de négociation auprès de son établissement d’origine.
Combien peut-on emprunter pour acheter un appartement ; quel intérêt y-a-t-il à « faire le tour des banques » ?
Le seul risque que vous prenez en présentant votre dossier dans un autre établissement est d’obtenir une offre plus avantageuse !
Pour cela, vous devrez néanmoins vous astreindre à constituer un dossier complet et exhaustif, notamment vos relevés bancaires récents, que votre propre banque ne vous réclamera pas à moins que vous n’ayez plusieurs domiciliations bancaires.
Si vous optez pour une offre concurrente, soyez vigilants à la qualité de ses autres conditions (tarifaires et de services) bancaires car vous y domicilierez probablement vos revenus.
En quoi passer par un courtier est-il avantageux ?
Le métier d’un courtier est de faire jouer la concurrence à votre place et constituer un dossier avec toutes les aides dont vous pouvez bénéficier.
Son atout majeur est son réseau de partenaires bancaires ainsi que sa connaissance des spécificités de chacun d’eux.
Soumis à une réglementation très stricte, un courtier en prêts immobiliers ne percevra une rémunération que si votre demande de crédit immobilier est validée par l’établissement prêteur. C’est une obligation de résultat qui place le curseur sur une gestion qualitative des dossiers traités.
Guide : combien peut-on emprunter pour acheter un appartement
Artemis Courtage, votre courtier en crédit immobilier