ACHETER UN BIEN EN VIAGER : LES ATOUTS ET LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE

Chaque année, plus de 5 000 biens sont vendus en viager en France. Ces logements sont généralement proposés par des propriétaires âgées qui continuent de l’occuper tout en percevant une rente jusqu’à leur décès. Cette opération leur permet de s’assurer un revenu régulier minimum pour compléter leur retraite, par exemple, ou encore pour financer les dépenses liées à une situation de dépendance. Pour l’acheteur d’un viager occupé, cette opération peut représenter un investissement très attractif, à condition de prendre un minimum de précautions.

Obtenir une décote importante sur le prix d’achat

Le viager permet d’acheter un logement avec une mise de départ beaucoup plus faible que pour un bien classique. Etant occupé par celui qui le cède, une décote s’applique automatiquement sur son prix de vente. Cette dernière est calculée selon l’âge du vendeur : plus il est jeune, plus la décote est importante. Concrètement, elle s’élève à 40% si ce dernier a plus de 80 ans ou encore à 50% s’il a plus de 70 ans. Un achat en viager permet également de devenir propriétaire sans forcément avoir besoin de recourir au crédit immobilier. Cela impose de disposer de suffisamment de liquidités pour pouvoir régler la rente mensuelle au vendeur. Sachant que tout défaut de paiement entraînera l’annulation de la vente et la perte définitive des sommes déjà versées.

Versement d’une rente mensuelle au vendeur

Ce marché de niche peut être attractif pour un particulier qui veut investir dans la pierre, à condition que le vendeur ne batte pas des records de longévité. Au moment de l’achat, l’acquéreur ne règle en général qu’une partie du prix du bien, dénommée le « bouquet », dont le montant est librement fixé entre l’acheteur et le vendeur. Puis, il doit payer tous les mois une rente mensuelle au vendeur jusqu’à son décès. Le montant de cette rente est calculé selon l’espérance de vie de celui qui cède le bien. En pratique, il est établi à partir des tables de mortalité fixées par les assureurs. Au décès du vendeur, l’acheteur devient pleinement propriétaire du logement.

Redoubler de vigilance lors de la rédaction du contrat

Comme pour toute vente immobilière classique, cette opération doit être encadrée. L’intervention d’un notaire est donc obligatoire. L’acte de vente doit notamment préciser les dépenses (réparations et entretiens courants, taxes d’habitation, foncière et d’enlèvement des ordures ménagères…,) qui seront prises en charge par l’acheteur ou le vendeur. Il doit également imposer la révision du montant de la rente si le vendeur devait quitter son logement pour des problèmes de santé. Une clause peut aussi prévoir que le vendeur puisse conserver le bouquet (s’il a été versé) en cas de résiliation du contrat de vente. A noter qu’un bien en viager peut être revendu à tout moment.

Le saviez-vous ? Les régions les plus dynamiques pour le marché du viager sont l’Ile-de-France et la Côte d’Azur et près de neuf ventes sur dix sont réalisées en viager occupé.