ACHETER UN BIEN EN SCI : LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENTS

Lorsque l’on achète un bien à deux ou à plusieurs, cela implique généralement de se retrouver en indivision. L’autre solution consiste à créer une société civile immobilière (SCI). Cette dernière est, par exemple, recommandée à ceux qui achètent à deux ou qui détiennent une résidence secondaire entre amis ou en famille. Mais quels sont ses atouts et ses limites ?

Une grande souplesse de gestion

« Deux personnes suffisent pour constituer une SCI. Dans ce cas, c’est la société qui est propriétaire du logement et chacun devient associé en détenant des parts à hauteur de son apport financier », précise Ludovic Huzieux. La SCI permet de gérer un bien de façon très souple. Ses statuts, qui peuvent être rédigés sur-mesure, permettent de définir les règles de fonctionnement de la société au quotidien.

Les associés peuvent aussi adapter le régime d’imposition des bénéfices de leur SCI en fonction de leur situation personnelle et de leurs objectifs (transmettre un patrimoine immobilier à long terme, toucher des revenus réguliers…). Une SCI est soumise soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, ils sont imposés comme s’ils détenaient le bien en direct. La SCI déduit les charges (intérêts, travaux…) des loyers qu’elle encaisse. Les revenus sont ensuite intégrés à ceux des associés, et imposés chaque année selon leur tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux. Dans le second cas, la SCI paie un impôt sur le bénéfice (15 % s’il est inférieur à 38 120 euros par an et 28 % au-delà). Chaque année, les associés peuvent se distribuer sous forme de dividendes tout ou partie des bénéfices nets (également imposés), ou les laisser en réserve dans la société.

Optimiser la transmission grâce à une SCI

La SCI facilite aussi la transmission d’un ou plusieurs biens à ses enfants. En effet, des parents peuvent faire entrer leurs enfants au capital de la société, puis leur donner des parts progressivement en profitant des abattements de droits de donation (jusqu’à 100 000 euros entre parent et enfant tous les quinze ans). Ils peuvent aussi se nommer gérants, ce qui leur permet de garder la main sur leur patrimoine immobilier, même si les enfants en sont les associés. Une SCI permet de mettre en place la technique du « démembrement » pour alléger le coût de la transmission. Cela en ne donnant que la nue-propriété des parts à ses enfants (soit avec des droits réduits), qui deviendront pleinement propriétaires après le décès de leurs parents. L’autre avantage d’une SCI est qu’un associé ne peut pas forcer les autres à vendre le bien immobilier.

Des frais et certaines contraintes

La constitution d’une SCI implique, en revanche, des frais non négligeables. Il faut compter environ 2 000 euros pour sa publication dans un journal d’annonces légales, son immatriculation au registre du commerce et des sociétés et pour la rédaction de ses statuts par un professionnel (avocat, notaire…). Ces derniers doivent avoir été pensés en amont pour s’adapter au mieux à ses objectifs. La SCI impose aussi un certain formalisme. « Il faut la faire vivre en tenant à jour une comptabilité, en convoquant chaque année une assemblée générale pour voter les grandes décisions », ajoute Ludovic Huzieux.

De plus, la SCI n’est pas forcément recommandée pour l’achat de la résidence principale par un couple. En cas de décès de sa moitié, le conjoint ou le partenaire pacsé survivant bénéficie en effet d’un droit temporaire d’un an sur le logement qui lui permet de ne pas être délogé par d’éventuels héritiers. Or, ce droit n’existe pas si la résidence principale est détenue à travers une SCI.