INVESTISSEMENT LOCATIF : QUEL RÉGIME FISCAL ADOPTER ?
Si vous détenez un bien locatif, vous devez déclarer vos revenus fonciers. Plusieurs dispositifs permettent aujourd’hui de réduire votre facture fiscale que ce soit dans le cadre d’une location vide ou meublée.
Location nue : micro-foncier ou régime réel
Si votre bien est loué vide, vous pouvez opter pour le régime simplifié du micro-foncier. Cela est possible si vos revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros par an (hors charges). Dans ce cas, vous avez droit à un abattement automatique de 30% sur les recettes déclarées (censé couvrir toutes vos charges). En pratique, vous n’êtes donc imposés que sur 70% de ce que vous verse votre locataire. Ce régime est incompatible avec certains dispositifs comme le Robien, Besson, Borloo… En revanche, il est applicable si vous êtes propriétaire d’un bien loué en Pinel, Duflot ou Scellier classique.
Si vous touchez plus de 15 000 euros de loyers par an, le régime réel est obligatoire. Il est aussi accessible sur option pour ceux qui se situent sous ce seuil (ce choix est néanmoins irrévocable pendant trois ans). Dans ce cas, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez déduire chaque année certaines charges de vos revenus locatifs. C’est le cas des intérêts d’emprunt (lorsque l’achat réalisé à crédit), des honoraires de gestion locative, des taxes foncières, des frais d’assurance ou encore des travaux de réparation, de rénovation ou d’entretien permettant de maintenir le logement ou l’immeuble en bon état (ravalement, réfection de la toiture, remise aux normes, remplacement de la chaudière ou des fenêtres…).
Si le montant de vos charges déductibles dépasse celui des recettes, vous êtes en déficit foncier. Vous pouvez le déduire de vos autres revenus (salaires, pensions de retraite, dividendes…), dans la limite de 10 700 euros par an, et à l’exclusion de la part du déficit liée aux intérêts d’emprunt. Si votre déficit excède 10 700 euros, le surplus peut être reporté sur vos revenus fonciers les dix années suivantes.
Bon à savoir : Pour imputer ce déficit foncier sur votre revenu global, vous devez continuer à louer le bien sans interruption pendant trois ans (jusqu’à la fin de la troisième année suivant l’imputation du déficit). A titre d’exemple, pour des travaux réalisés en 2016 qui génèrent un déficit foncier, la location doit être louée au moins jusqu’au 31 décembre 2019.
Location meublée : régime simplifié ou réel
Si vous louez un meublé, vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime de la location meublée non professionnelle (LMPN) est, pour l’heure, très avantageux.
Vous relevez du régime du micro-BIC si vous percevez moins de 32 900 euros hors taxes de loyers par an. Dans ce cas, l’abattement automatique s’élève à 50%. Concrètement, vous n’êtes donc imposés que sur 50% de vos loyers. Cet abattement forfaitaire prend en compte les spécificités de la location meublée (turn-over plus élevé, dégradation plus rapide du bien et ses équipements…).
Pour ceux dont les bénéfices excèdent ce plafond, ou sur option pour ceux qui se situent sous ce seuil, le régime applicable est celui des frais réels. Vous pouvez alors déduire les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, frais d’assurance, réparation ou remise aux normes…). Vous pouvez aussi amortir la valeur de votre bien (sur trente ans par exemple) et de votre mobilier (sur cinq à dix ans). Ce régime permet par conséquent de gommer une partie de vos revenus locatifs.
Si vos charges sont supérieures à vos revenus, votre déficit s’impute sur les autres bénéfices non professionnels réalisés la même année ou les dix années suivantes.
Bon à savoir : La récente loi Alur a rapproché la location nue et meublée en imposant les mêmes obligations aux bailleurs (respect d’un bail type,…). D’ici peu, le régime fiscal du LMNP risque également d’être aligné sur celui de la location nue, ce qui lui retirera beaucoup de son attractivité.