Guide : pourquoi créer une SCI pour acheter un bien immobilier
Créer une SCI, ou société civile immobilière, apparait comme la solution la plus adéquate pour acheter à plusieurs un bien immobilier. Il sera alors possible d’acheter en SCI familiale, d’effectuer un investissement locatif ou d’acheter une maison pour y habiter en résidence principale, avec ou sans passer par un crédit immobilier. Les taux d’intérêt sont toutefois suffisamment bas pour se diriger vers la solution de l’emprunt.
La SCI, en tant que personne morale, devient propriétaire du bien acheté. Chaque associé est alors propriétaire à hauteur des parts sociales contractées au sein de la SCI. Cette disposition facilite les achats immobiliers entre plusieurs personnes. Découvrons ce système avantageux et protecteur ainsi que ses limites.
Ce guide vous expose en 4 parties pourquoi créer une SCI pour acquérir votre bien immobilier :
1/ Pour transmettre un patrimoine
2/ Pour protéger son conjoint
3/ Les avantages
4/ Les précautions à prendre
Lorsque l’on désire effectuer un achat immobilier au sein d’une même famille, la constitution d’une SCI est le plus souvent envisagée. En associant les enfants à ce montage financier, on facilite et surtout on réduit les frais de transmission du patrimoine (droits de mutation, droits de donation…).
La SCI est reconnue pour améliorer la succession et l’imposition des donations aux enfants.
Dans le cas de l’achat immobilier par un couple qui souhaite faire du bien leur résidence principale, la SCI a pour principal intérêt de protéger le conjoint survivant en cas de décès si le couple n’était pas marié. En effet, le PACS ou le mariage prévoient cette disposition de donation au dernier vivant. Mais pour le concubinage, si un conjoint décède, ses parts sociales reviennent de droit à ses héritiers. Il peut alors se poser le problème de la continuité de la jouissance dans la résidence principale pour le survivant, et se faire expulser du bien par les héritiers de l’associé décédé. Afin d’éviter cela, une disposition devra être stipulée dans les statuts, pour que le survivant puisse continuer à occuper l’habitation commune, détenue en SCI.
Deux possibilités peuvent être envisagées au choix :
Dans ces clauses qui prévoient la protection du conjoint survivant, les enfants ne sont pas soustraient de leur droit de succession, mais uniquement du pouvoir de gestion du bien. Le gérant survivant peut donc continuer à gérer le bien comme il le souhaite (vendre, louer…) après la mort de son conjoint. Il sera intéressant de privilégier cette option dans le cas de conflits familiaux ou de familles recomposées. La SCI permet de séparer la gestion de la détention du capital.
Ces limites ne peuvent faire oublier les avantages majeurs qu’entraîne la constitution d’une SCI pour acheter son patrimoine immobilier.
Acquérir son patrimoine immobilier par une SCI garantit une meilleure protection de chacun des associés et un système fiscal intéressant pour la transmission aux héritiers. Sa création doit être un projet réfléchi en prenant soin d’étudier les possibilités et l’objet de celle-ci.
La SCI est avant tout une société et comme toute société, sa création et sa gestion sont soumises à des obligations et contraintes comptables, juridiques et fiscales. Il faut tenir une comptabilité, faire le bilan et déclarer les résultats aux impôts, notifier les décisions dans lors d’assemblées générales, organiser une assemblée générale annuelle, rédiger le procès-verbal…
Mais les limites de la SCI s’étendent encore bien plus loin. Pour faire le bon choix lors de l’achat immobilier, il faudra prendre en considération :
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