CE QUE MON CRÉDIT IMMOBILIER DOIT COUVRIR HORS APPORT PERSONNEL

Guide : ce que mon crédit immobilier doit couvrir hors apport personnel

Lors d’une première acquisition, il n’est pas rare que les candidats à la propriété négligent de tenir compte de l’ensemble des coûts qu’induit l’achat d’un bien immobilier.

Au-delà des éventuels travaux ou aménagements auxquels vous pourriez devoir procéder, d’autres frais, liés au financement lui-même, devront en effet être pris en considération pour évaluer au mieux le budget lié à votre projet et ainsi calculer le montant à emprunter une fois votre apport personnel déduit.

Dans ce guide vous pourrez en savoir plus sur :

1/ Pourquoi faut-il estimer les frais liés au bien immobilier ?
2/ Quels sont les critères financiers qui permettent d’estimer ce que mon crédit immobilier doit couvrir, hors apport personnel.

Pourquoi est-il important d’estimer les frais liés au bien lui-même ?

Disposer d’un apport personnel pour votre achat immobilier représente un atout important pour obtenir et négocier votre crédit immobilier. Vous êtes en position de force si vous pouvez mobiliser 20 %, ou plus de la valeur du bien en apport personnel.

Néanmoins, estimer les frais inhérents à votre acquisition est tout aussi crucial car ceux-ci peuvent représenter une part aussi élevée, voire supérieure, à votre apport personnel, en cas de travaux ou d’aménagements importants. D’où la question : que doit couvrir mon crédit immobilier couvrir hors apport personnel ?

En effet, il est fréquent, lorsqu’on déménage, de vouloir adapter son nouveau chez-soi à ses goûts ou habitudes. C’est un projet de vie !

Que vous envisagiez d’effectuer de légères rénovations (peinture, carrelage) ou des travaux plus lourds (gros-œuvre, extension, etc.), les frais engendrés sont rarement neutres, et votre banquier y sera d’autant plus attentif que votre mensualité de crédit sera plus importante, risquant d’impacter mécaniquement votre budget une fois le crédit immobilier débloqué.

Ainsi, en fonction du type de frais envisagés : travaux, honoraires d’architecte, rémunération d’artisans ou achat d’équipement et biens matériels, votre conseiller pourra, soit vous proposer un prêt à la consommation complémentaire, soit « gonfler » votre enveloppe de prêt immobilier, solution plus avantageuse en termes de taux.

Dans certains cas, certains montages vous permettront de garder la même mensualité sur toute la durée de remboursement grâce, par exemple, à la mise en place de « paliers », où la part dédiée à l’emprunt immobilier sera minorée durant le remboursement du prêt travaux.

Il est d’autant plus intéressant d’anticiper ces frais annexes qu’un financement ad hoc vous permettra de bénéficier d’un taux d’emprunt plus avantageux que ceux des prêts à la consommation que vous pourriez avoir à contracter après votre achat.

Ainsi, n’oubliez pas de tenir compte des éléments finançables par ce biais lors de l’évaluation de votre enveloppe de prêt.

Quels sont les critères financiers qui permettent d’estimer ce que mon crédit immobilier doit couvrir hors apport personnel ?

Une fois votre enveloppe globale définie, ainsi que sa répartition entre la valeur du bien à proprement parlé et les frais intégrables au prêt immobilier (voire les autres coûts devant être financés via un prêt personnel distinct), vous devrez, dans un second temps, évaluer les coûts liés au financement en lui-même.

Qu’entend-on par « frais de notaire » et à combien s’élèvent-ils ?

Les frais annexes les plus importants liés à votre acquisition sont les frais de notaire, qui viennent s’ajouter au prix d’achat du bien.

Payés majoritairement à l’État par le biais du notaire, ces frais comprennent essentiellement les impôts et taxes appelés « droits d’enregistrement », et varient en fonction de la valeur du bien ainsi que de son emplacement géographique.

Exemple de frais de notaire : un bien acquis dans l’ancien sans garantie hypothécaire pour 300.000 € encourra près de 18.500 € de taxes dans la plupart des départements.

Outre ces droits, vous devrez également régler les frais et débours acquittés par le notaire pour votre compte, et qui servent à rémunérer les divers intervenants impliqués (cadastre, conservateur des hypothèques, syndic, etc.) pour un montant forfaitaire usuel de 400 €.

Enfin, les émoluments du notaire s’ajoutent sur la vente et, le cas échéant, les prêts, si vous contractez une garantie hypothécaire, ainsi qu’au titre des formalités accomplies ; cette rémunération est calculée en fonction de tranches, le taux maximum de 0,814 % étant appliqué à partir de 60.000 €.

Ainsi, dans notre exemple, ils se monteraient à près de 3.700 € hors garantie hypothécaire et 5.000 € en cas d’hypothèque, soit un total de frais respectif de 22.600 € (hors garantie notariée) et 24.300 € (avec garantie notariée).

L’assurance emprunteur

Pour plus de détails, lire la mise à jour des conditions d’obtention de votre assurance emprunteur. Vous aurez ainsi les dernières informations sur « ce que mon crédit immobilier doit couvrir hors apport personnel » vis à vis de votre assurance emprunteur.

Puis-je opter pour une autre garantie que l’hypothèque ?

En effet, le dernier poste financier lié à votre achat concerne la garantie exigée par le prêteur pour se prémunir du risque qu’elle prend en cas de défaut de paiement de votre part, non couvert par l’assurance emprunteur.

Le type de garantie dépend de la nature de votre acquisition ainsi que de la possibilité offerte par l’organisme de crédit de vous faire bénéficier d’un système de cautionnement solidaire ou pas.

Lorsque vous devez financer la construction d’un bien, aussi appelé « vente en état futur d’achèvement » – VEFA-, vous devrez ainsi opter pour une garantie réelle passée devant notaire dénommée « privilège de prêteur de deniers » – PPD–, qui présente l’avantage de n’être pas soumis à la taxe de publicité foncière (comprise dans les droits d’enregistrement).

Lors d’un achat dans l’ancien par contre, vous pourrez opter pour la traditionnelle hypothèque : elle permet au banquier, le cas échéant, de mettre en jeu sa garantie en cas de défaut de paiement en faisant procéder à la saisie puis la vente du bien qui en est l’objet.

Mais il existe une autre solution consistant à solliciter une caution bancaire comme Crédit Logement, plus souple que l’hypothèque, et reposant sur un système de garantie solidaire.

Moins onéreuse qu’une garantie « réelle », elle présente, en outre, l’avantage de restituer à l’emprunteur une partie des sommes versées à la mise en place du crédit, selon le taux de sinistralité constaté sur le portefeuille de clients à la date de fin du dit prêt.