Questions à Olivier Campistron, Responsable des bureaux Pays de Rance (Saint-Malo, Dinan, Dol-de-Bretagne) au sein du réseau Artémis courtage sur le marché immobilier en bretagne
Comment évolue le marché immobilier en bretagne ?
Olivier Campistron : Il existe depuis quelques années déjà une « ruée vers l’ouest » qui s’explique notamment par la mise en place de la ligne à grande vitesse qui relie Rennes et Paris en une heure trente seulement. Mais cet engouement pour le marché immobilier en Bretagne s’est encore accentué depuis la crise sanitaire et les confinements successifs. La région connait actuellement une véritable surchauffe immobilière avec une forte hausse de la demande de logements depuis un an. Les acquéreurs viennent de Bretagne mais aussi d’autres régions et ont, pour certains, un budget conséquent. 25% des demandes de recherche sur la Bretagne seraient effectuées par des Franciliens.
Quels sont les biens recherchés par les acquéreurs ?
Olivier Campistron : Cela dépend des secteurs. Dans les métropoles de Rennes, de Nantes ou de Brest, les primo-accédants recherchent leur résidence principale, notamment des maisons avec jardin situées en 2ème ou 3ème couronne. Des investisseurs locatifs ciblent aussi les petites et moyennes surfaces, sachant que les constructions neuves ne sont pas forcément suffisantes pour contenter la demande. Sur le littoral, les acquéreurs visent les résidences secondaires ou « semi-secondaires » qui donnent la possibilité d’y passer davantage de temps en télétravail.
Quelles sont les conséquences sur les prix immobiliers ?
Olivier Campistron : Face à cet emballement de la demande, l’offre de biens ne suit pas et le marché enregistre aujourd’hui de fortes tensions. Selon les notaires Bretons, les prix s’envolent, en particulier dans les métropoles de Rennes, Nantes ou Brest comme sur le littoral où il n’est pas rare de constater des hausses supérieures à 10%. Dans la région, le prix moyen des appartements anciens s’élève à 2 900 € le m² et pour les biens neufs à 4 120 € le m². Par exemple, il faut compter, en moyenne, 4 640 € le m² à Dinard mais 3 270 € le m² à Rennes. Pour les maisons anciennes, le budget médian tourne autour de 190 000 € dans la région.
Quels sont les taux de crédit immobilier ?
Olivier Campistron : En Bretagne, ils s’élèvent, en moyenne, à 0,60% si l’on emprunte sur une durée comprise entre 16 et 20 ans ou encore à 0,91% si l’on emprunte sur une durée comprise entre 21 et 25 ans, ce qui reste très faible. Mais, comme dans les autres régions françaises, les emprunteurs doivent présenter un taux d’endettement inférieur à 35% imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Il est donc impératif de bien soigner son dossier, en particulier pour les professions libérales ou les indépendants qui sont nombreux à acheter ou investir dans la région. Il faut aussi bien négocier son assurance emprunteur afin de limiter le coût global de son emprunt.
Vous aussi, vous rêvez de vous installer ou d’investir en Bretagne, quelques exemples ci-dessous qui pourront vous donner envie de vous lancer…
Ils ont sauté le pas:
Un couple de Franciliens achète deux biens pour de l’investissement locatif à Rennes : lui, artisan commerçant, elle, salarié du privé, 51 et 54 ans, avec 4 enfants, le prêt de leur résidence principale se termine dans un an. Ils achètent un bien neuf en VEFA LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), de 105K€ avec un apport de 11K€, taux 0.90% sur 19 ans ; et un bien en Pinel sur la même durée à Rennes. Objectifs : diversifier leur patrimoine et préparer leur retraite avec le LMNP et gommer de l’impôt avec le Pinel. Rennes est une ville très porteuse pour la défiscalisation car le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter et à 9 ans ou 12 ans si pas de revente cela passe en LMNP, et les enfants pourront bénéficier d’un logement pour leurs études.
Couple, salariés du privé, marié, dans les 35 ans, avec un enfant, propriétaire d’un appartement dans le centre de Rennes qui le quittent pour s’installer en 2ème couronne de Rennes pour l’achat d’une maison avec jardin (besoin de verdure). Montage : prêt relais de 119 000 euros achat revente, cela est très fréquent en ce moment avec la tension du marché et la raréfaction des biens. Taux relais : 1% sur 12 mois et 0.80% sur 15 ans sur le prêt amortissable. Le Prêt relais ne leur coûte que 99 euros intérêts par mois, beaucoup moins onéreux qu’une location et suite à la vente de leur bien, il ne leur restera plus qu’un prêt amortissable de 132 000 euros sur 15 ans, soit une mensualité de 800 euros, assurance comprise.
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